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报告摘要:

市场表现:上周申万房地产板块收于3164.05 点,累计下跌3.39%,同期上证综指累计下跌0.52%,累计下跌2.28%, 累计下跌1.87%;横向对比,板块表现位于下游。

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行业新闻:5 月27 日,上交所为、龙湖、旭辉、、5 家民营房企组织召开公司债券投融资对接会。

土地市场:5 月16 日-5 月22 日,全国百城合计成交土地建面2266 万方,环比-30.9%,同比-29.1%;楼面价1042 元/平,环比-48.2%,同比-73.1%;溢价率为2.3%,环比上周收窄0.6%,同比收窄21.2%。

成交市场:5 月20 日-5 月26 日,新房成交面积为216 万方,环比+68.8%,同比-55.1%,年初至今累计成交面积为4466 万方,同比-2.2%,其中一线城市上周成交面积45 万方,环比+145.9%,同比-41.1%。

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推盘去化:5 月20 日-5 月26 日,15 城商品房推盘面积为143 万方,环比+27.5%,同比-64.9%;去化周期为28.8 月,相比上周+0.4;批售比(移动平均3月)为3.4,相比上周+0.1,相比去年+2.5。

重点事件点评:本周,厦门和福州完成2022 年第二轮集中供地。厦门10 宗地中共有9 宗以198.7 亿元成交,环比+29.0%,成交总建面78.76 公顷,环比+29.1%,流拍率环比持平,均为10%;平均楼面价25220 元/平方米,相比于今年首轮均价25145 元/平方米略有上升;4 宗地溢价成交,9 宗地平均溢价率为2.6%,相对于今年首轮的7%亦有所下降;拿地方均为国企、央企、地方城投,包括建发+联发(3 宗)、(2 宗)、(1 宗)。

福州14 宗地11宗以91 亿元成交,环比+18.2%,成交总建面57.98 公顷,环比-0.05%;平均楼面价为15692 元/平方米,环比24.3%;5 宗为溢价成交,11 宗地平均溢价率为2.0%,较首轮-2.2pct;拿地方中仅有一家民企且为本土房企,央国企再次霸榜,其中建发(2 宗)、保利发展(1 宗)。今年以来,全国商品房销售金额同比大幅下降,规模房企土拓投资意愿下降,厦门和福州本轮集中供地热度基本符合预期。

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同时,现金流充裕的国资背景房企拿地优势进一步凸显。

投资建议:本周,国务院召开全国稳经济电视电话会议,强调尽快矫正对民营房企收缩的行为,因城施策支持合理住房需求,适当提高宏观杠杆率,加强逆周期调节,支持财务可持续的企业适当加杠杆,居民家庭部门稳杠杆。地方层面,哈尔滨市政府宣布取消限售;太原发布稳楼市36 条,首套房首付比例降至20%;厦门宣布放松限购,二孩及以上家庭可购买第三套住房。

房企融资方面,继龙湖、碧桂园、美的之后,新城和旭辉也将加入发债并启用信用保护工具的民营房企名单,民营房企融资困境向更大范围破冰。我们认为,行业beta 向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部央国企优势显现,同时,伴随后期疫情逐渐可控、销售逐步企稳以及融资政策的宽松支持,民营房企流动性改善机遇增加,估值性价比凸显,彼时配置可适度下沉至腰部弹性标的。

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A 股建议关注保利发展、、、、、、、新城控股;H股建议关注、华润置地、、美的置业、。

风险提示:市场销售表现超预期下行;国内新冠疫情反复

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